부동산 계약에서 중도금을 지급한 이후 계약을 해제(해지)하는 방법은?
원칙적으로 부동산 매매 혹은 임대 계약에서 매수인 또는 임차인이 중도금을 지급하게 되면 해당 계약은 해지가 불가능합니다. 그렇기 때문에 매수인 또는 임차인은 계약시 계약금을 치루고 빠르게 중도금을 지급하여 매도인 또는 임대인 측에서 계약금을 배액배상하고 해지하지 못하게 하기도 합니다. 막상 계약은 했는데, 경쟁이 붙어 더 좋은 계약조건에 매도인이 흔들린다면 배액배상하고 해당 계약을 파기할수도 있기 때문에, 보통은 계약금을 높게 잡기도 합니다.
'보통'의 경우 중도금이 지급된 계약은 계약 해지가 불가능하지만, 가능한 경우도 있는데 어떤 경우들이 있을 수 있는지 알아보기로 합니다.
중도금 납입으로 계약해제가 불가능한 경우
1. 매도인(임대인)이 매매(임대)계약의 이행에는 전혀 착수한 바가 없다 하더라도 매수인(임차인)이 중도금을 지급하여 이미 이행에 착수한 이상 매수인(임차인)과 매도인(임대인)은 민법 제 565조에 의하여 매매(임대)계약을 해제할 수 없다.
2. 계약서에 기재된 중도금 납입일 이전이라도 중도금의 일부를 납입하면 쌍방의 합의없는 계약해제는 불가능하다.
3. 계약서에 중도금에 관한 사항이 없더라도 잔금일 이전에 잔금의 일부를 납입하면 쌍방의 합의없는 계약해제는 불가능하다.
중도금 지급 이후 계약을 해제할 수 있는 경우
1. 당사자간의 합의에 의한 합의해제
2. 매도인(임대인) 또는 매수인(임차인)의 이행지체, 이행불능, 불완전이행 등 채권자의 목적물 수령지체 등으로 인한 계약 해제(법정해제)
3. 중도금 지급에도 불구하고 계약해제에 관한 사항이 계약서에 특약사항 등으로 있는 경우(약정해제)
※ 중도금 지급 이후 계약이 해제되면, 손해배상 및 원상회복 문제가 발생하게 됩니다. 이 때 매도인(임대인)은 위약금을 제외한 나머지 금액을 매수인(임차인)에게 반환하거나 위약금이 많을 경우 합의하거나 법원에 조정을 신청할 수 있습니다.
※ 계약서에 위약금에 대한 규정이 없을 경우 해약으로 인한 손해를 손해를 입은 자가 입증해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
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