[임대차계약] 당사자간의 약정이 있다고 하더라도 임차인에게 부당하게 불리한 조항은 무효입니다

[임대차계약] 당사자간의 약정이 있다고 하더라도 임차인에게 부당하게 불리한 조항은 무효입니다

 

가끔 제가 직접 자리 추천을 해드리지 않더라도 원장님들의 요청으로 계약할 곳의 임대차계약을 검토해드리기도 합니다.

(비용없어요!!! ^^)

 

 

구두계약도 계약이기 때문에 사실 부동산 임대차계약서는 없어도 되긴(?) 하지만, 사실은 문제가 발생했을 경우 서로 말을 바꾸게 되고 문제가 커질경우 소송에 대비하기 위하여 사전에 동의한 사항을 기재해놓은 것이 임대차계약서라고 볼 수 있습니다.

 

어찌보면 임대차계약서의 각 조항들은 임대인 입장에서 소송에 대비하기 위함이나 임차료 연체시 등의 페널티 대비, 임차인의 안전한 임대물건 사용등을 위해 작성되는 최소한의 안전장치라고 볼 수 있습니다. 임차인을 무조건 쫓아내기 위해 작성되는 서류는 없을 거에요~

 

 

 

 

며칠전에 경기 고양시에 오픈하시는 원장님께서 요청하셔서 검토해드린 임대인의 임대차계약서 초안입니다.

계약서에는 임차인이 임차료를 체납할 경우 그 체납일수에 대하여 월 5%에 해당하는 연체료를 부담하고, 그 월을 초과할 경우 매월 3%를 누진하여 추가 납부하라고 되어 있네요

 

이런 임대차계약서 조항을 보면 임차인 입장에서는 난감하긴 합니다.

조항을 빼자고 하자니 "그럼 계약하지 마세요" 이럴 것 같고, 조항을 넣자니 깜박해서 연체하면 엄청난 연체이율을 감당해야 하고...

 

하지만, 당사자간의 약정이 있다고 하더라도 임차인에게 부당하게 불리한 조항은 무효입니다.

 

"상가 임대차보호법"은 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법입니다.

 

상기 조항은 임차인에게 엄청나게 불리한 조항이라고 볼 수 있습니다.

이미 상가임대차보호법에는 임차인이 3기에 달하도록 임차료를 체납한 사실이 있는 경우 임대인은 계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

그런데 체납한 임차료에 대해서 매월 5%에 해당하는(년간으로 따지면 60%에 매월 3%누진까지 합하면.....) 연체료까지 부담해야한다는 사실만으로도 부당한 계약에 해당합니다. 

 

 

하지만, 부당하다고 해서 무효를 주장할수만도 없는게 사실 임차인의 처지이기도 합니다. 

 

무효를 주장하면 임대인과의 사이가 틀어질 것이고, 소송을 간다면 해당 임대공간에서 사업자를 빼겠다는 뜻이기도 하고.... "임차인에게 부당하게 불리한 조항은 무효"이지만 해당 사실을 주장하려면 이미 임대인과 임차인간의 관계를 끝내겠다는 결단이 내려져야 가능하기 때문에 어쩔수 없이 결정사항을 인정하고 따를수 밖에 없는게 현실이긴 합니다. 

 

 

 

임대인과 임차인 간에 작성되는 임대차계약서의 대부분 조항들이 "임대인의 안전장치"를 위해 작성된 것이라면, 반대로 "임차인의 안전장치"를 위해 작성될 부분도 분명히 있습니다. 

 

저는 주로(99% 거의) 병원, 의원 들의 임대차계약을 중개하거나 협의하기 때문에 "임차인의 안전장치"를 위한 사항들을 임대인들과 많이 협의합니다. 

 

대부분의 임대차계약서 맨 마지막장에 "특약사항"으로 들어가는 사항들이 어찌보면 "임차인의 안전장치"입니다. 

 

임대공간의 용도, 영업기간 보장, 건물내 업종 독점, 전기용량, 증설가능여부, 간판위치, 매각시, 양도양수시의 조건 등등... 들어가야될게 참 많습니다. 

 

이번에도 검토해드린 원장님께서 주신 서류 맨 마지막장에 거의 한페이지 정도를 특약사항으로 추가하시라고 조언해드렸습니다. 

 

병원 임대차계약서도 아파트나 주택 전세나 월세계약서처럼 표준임대차계약서 한장이면 충분하지 않냐라고들 말씀하시는 분들이 있는데 큰 오산입니다. 

 

계약기간 내내 임대인과 임차인 간의 관계에 아무런 문제가 없다면 사실 계약서가 없어도 무방합니다. 구두계약도 계약이고, 이미 임대료와 관리비는 계속 납부하고 있었을테니까요

 

임대인, 임차인 간의 관계에 있어 <<임대차계약서>>가 있어야 하고, 필요로 하는 시기는 분쟁이 생겼을 경우밖에 없습니다. 그런데, 분쟁이 생겼는데 임대차계약서가 온통 "임대인의 안전장치"만 작성이 되어있고 "임차인의 안전장치"에 대해서는 한마디도 없다면? 그 분쟁은 누가 유리할까요? 그러니 표준임대차계약서 한장 가지고는 절대 안되는 것입니다.

 

이 글이 너무 임차인의 입장에서만 작성된 글이긴 한데, 제가 하는 일의 특성상 주로 임차인, 즉 원장님들만 만나고 있고 업무하고 있기 때문에 그럴수도 있음을 양지하여 주시기 바랍니다.