[상가임대차보호법] 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우

상가임대차보호법에 따르면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못합니다. 이는 지역별 환산보증금 이내에 있는 경우 영업권 보장기간인 10년 이내일 경우, 환산보증금 초과인 임차인의 경우에는 상호간 약정한 영업권 보장기간 이내일 경우에 해당합니다. 

 

 하지만, 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우도 있습니다. 

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 위와 같은 상황일 경우 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수도 있습니다. 

 

 대부분의 경우 상당한 임대료를 지불하고 있는 임차인을 명도할 이유는 없지만, 통 건물을 매각하려고 하는 경우나 노후된 건물을 철거하고 신축하려 할 경우에는 명도의 문제가 발생할 수 있습니다.  

 

 건축한지 20년 이상 되는 노후된 건물은 건물주 혹은 매수희망인의 의견에 따라 신축하여 자산가치의 증가를 기대할 수 있습니다. 

 

 하지만 "다음달에 건물 철거하고 신축할 예정이니 임대 공간을 비워주세요"라고 할 수는 없겠죠.

 

 임대차계약 체결시 계획에 두고 있는 건축계획을 계약서 특약사항 등에 고지하여 동의를 받은 경우 해당 시기가 되어 합법적으로 명도절차를 거칠 수 있습니다. 

 

 이미 임대차계약은 다 체결되어 있는 상태에서 건축계획을 가지고 계시다면, 임차인들의 임대차계약 영업권보장 기간이 끝났는지를 확인하거나 임차인들의 동의를 구하고 임대차계약서를 변경하는 절차를 거치면 가능합니다. 

 

 이런 준비절차가 없으면 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁 혹은 권리금 산정 문제가 발생하여 예정된 시기에 건물을 매각하지 못하거나, 재건축 하지 못하는 상황이 발생할수도 있습니다.