집합건물에서 의료시설로 용도변경할 경우 각 구분 소유자 80%이상의 동의를 받아야 합니다

 

법령의 근거

<집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 법 전체 보기

제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) ① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다.

② 제1항의 결의에서는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다. 이 경우 제3호부터 제7호까지의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다.

1. 설계의 개요

2. 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한다)

3. 제2호에 따른 비용의 분담 방법

4. 변경된 부분의 용도

5. 전유부분 수의 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항

6. 전유부분이나 공용부분의 면적에 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항

7. 대지사용권의 변경에 관한 사항

8. 그 밖에 규약으로 정한 사항

③ 제1항의 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다.

④ 제1항의 결의가 있는 경우에는 제48조 및 제49조를 준용한다.

[본조신설 2020. 2. 4.]

 

주차대수의 증가

근린생활시설 등에서 의료시설로 용도변경을 하려 할 경우 공용면적인 주차장 주차대수의 증가되게 됩니다.

주차요건의 충족은 근린생활시설은 134㎡당 1대이지만 의료시설은 100㎡당 1대입니다. 같은 면적이라도 주차대수가 더 많이 필요하게 됩니다. 이 주차대수를 충족하지 못해 용도변경이 불가능한 건물들도 많습니다. 이 경우 건축주가 주차장으로 활용하기 위해 인근의 토지를 매입하기도 합니다.(과거에는 주차장을 "임대"하면 됐지만, 지금은 소유하고 있어야 합니다)

 

건물 내 총 법정주차대수가 용도변경을 하기에 충분한 경우라 하더라도 근린생활시설에서 의료시설로 용도변경할 경우 주차대수의 변경이 향후 타 구분소유자의 용도변경 행위에 영향을 주게 될 수 있으므로 각 구분 소유자의 동의를 받아야 합니다.

의결권 

이때 동의를 충족하기 위한 요건은 구분 소유자의 4/5 및 의결권의 4/5 이상입니다.

집합 건물 전체 호실이 130개 호실인데 구분 소유자의 수가 100명일 경우 80명 이상의 동의를 받아야 하며,

집합 건물 전체 면적이 3,000㎡일 경우 동의 받은 구분 소유자들이 소유하고 있는 면적의 합이 3,000㎡의 80%인 2,400㎡ 이상이어야 합니다.  

위 두가지는 동시 충족해야 하며 소유하고 있는 수분양자의 동의를 받아야 하는 사항입니다. 건물 내 입점 중인 임차인들의 동의를 받아야 하는 사항은 아닙니다.

 

최근 신축되는 집합건물의 경우 준공 이후 각 수분양자로 소유권 이전되기 전에 바로 시행사에서 용도변경을 처리하는 경우들도 있는데 이 경우에는 큰 문제가 발생하지 않을 수 있지만 그렇지 않은 집합건물에서는 원활하게 4/5 조건을 충족하지 못해 다른 비용이 소모되거나 아예 용도변경을 못하게 되어서 계약이 취소되는 경우들도 있습니다. 꼭 참고하셔야 하는 사항입니다.

 

되도록이면 계약 시 “각 구분 소유자들의 동의를 득하지 못해 용도변경이 되지 않을 경우 계약은 무효로 한다” 등의 문구를 넣을 필요가 있습니다.